Nghẽn ở các sở
Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho biết trước đây khâu tính tiền sử dụng đất (TSDĐ) do Sở Tài chính phụ trách theo luật Đất đai 2003, nhưng sau năm 2014, luật Đất đai 2013 có hiệu lực và Nghị định 44 quy định công tác này được giao Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất. Tắc nghẽn nằm ở đây.
Thực tế, đối với các dự án bất động sản (BĐS) thực hiện ngoài TP.HCM, trung bình chỉ mất 3 - 4 tháng đã có kết quả thẩm định và phương án TSDĐ, trong khi đó tại TP.HCM hầu hết hồ sơ tính TSDĐ kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết xong hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng. Quá trình thẩm định giá đất, xác định TSDĐ mất rất nhiều thời gian, DN phải từ 3 năm mới nộp được TSDĐ, thậm chí nếu phải nộp TSDĐ trước khi công nhận chủ đầu tư phải mất đến 5 - 7 năm vẫn chưa được thông qua phương án giá đất. Theo ông Dũng, việc này ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh của DN, thất thu ngân sách nhà nước, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của TP.HCM. Đặc biệt là công tác cấp sổ hồng cho khách hàng không thực hiện được, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người mua nhà ở, gây tâm lý hoang mang, bức xúc, dẫn đến các hành vi làm mất trật tự an ninh chính trị - xã hội, khiếu kiện khiếu nại.
Hiện nay, Tập đoàn Hưng Thịnh có 13 dự án hoàn thành nghiệm thu bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng, tương đương 8.791 căn chưa được Sở TN-MT cấp sổ hồng cho khách vì hầu hết do bị vướng ở khâu xác định TSDĐ. Điển hình như khu chung cư cao tầng Lavita Garden tại P.Trường Thọ, Q.Thủ Đức thủ tục thẩm định giá đất được triển khai từ cuối năm 2015, Sở TN-MT đã 4 lần trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá đất TP theo các tờ trình số 2368 ngày 21.3.2016, số 5010 ngày 31.5.2016, số 7752 ngày 1.8.2016 và số 12294 ngày 16.11.2016. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa được duyệt thông qua, chưa có kết quả thẩm định giá đất.
Lãnh đạo một công ty BĐS tại TP.HCM cho biết theo quy định của Pháp Luật hiện nay, Sở TN-MT thực hiện xác định giá đất dự án, thực hiện đấu thầu qua mạng để lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất, lập chứng thư giá đất. Sở Tài chính giữ vai trò chính (là Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất) trong quy trình thực hiện thẩm định giá đất, để UBND TP ban hành quyết định TSDĐ dự án. Từ cuối năm 2017 đến nay, phó chủ tịch UBND TP là chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất đã mời cả chủ đầu tư tham dự và giải trình, nên giải quyết nhanh hơn các hồ sơ tính TSDĐ. Do vậy, nếu hồ sơ qua được các “ải” Sở TN-MT, Sở Tài chính thì chủ đầu tư mới có khả năng sớm nộp được TSDĐ dự án. Do đó, giải quyết “điểm nghẽn” của khâu thụ lý hồ sơ tại các sở là quyết định.
Ngoài ra, hiện nay quy định về lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất còn bất cập. Theo quy định thì ngân sách nhà nước chi trả chi phí xác định giá đất, nên Sở TN-MT phải tổ chức đấu thầu qua mạng, để lựa chọn đơn vị tư vấn có giá chào thầu thấp nhất được trúng thầu, thậm chí có đơn vị tư vấn chỉ bỏ thầu một vài triệu đồng để được trúng thầu, để sau đó được "độc quyền" thực hiện công tác xác định giá đất dự án và chủ đầu tư rất "khổ sở" vì đơn vị tư vấn này. Đây là một yếu tố dẫn đến sự thiếu minh bạch, cơ chế "xin - cho" và tiêu cực như có thể xuất hiện “sân sau”, làm tổn hại lợi ích của người dân, doanh nghiệp và nhà nước. “Để ra thông báo và đóng được TSDĐ hiện nay phải mất mấy năm. Thậm chí nhiều doanh nghiệp 2 - 3 năm nay vẫn chưa được đóng TSDĐ. Như trường hợp của công ty tôi, có một dự án ở Q.7 dù đã là đất sạch nhưng đến nay đã 3 năm chưa được đóng tiền, khiến dự án không thể triển khai, tiền chôn trong đất, rất lãng phí và gây nhiều rủi ro cho doanh nghiệp”, vị này cho hay.
xác định rõ trách nhiệm từng nơi
Trước những bất cập về cách tính TSDĐ, mới đây ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND TP.HCM, đã có văn bản gửi Bộ TN-MT, Bộ Tài chính kiến nghị giải quyết một số khó khăn, vướng mắc trong việc xác định, thẩm định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính trên địa bàn TP. Theo UBND TP.HCM, theo quy định tại Thông tư số 36, khi thực hiện xác định giá đất, các công ty thẩm định giá tiến hành khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất. Tuy nhiên hiện nay việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực của BĐS trên thị trường rất khó khăn, do việc giao dịch BĐS theo luật định tại Việt Nam chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới, không buộc phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới BĐS và việc thanh toán tiền mua, bán BĐS cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng BĐS nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch.
Theo các quy định của Pháp Luật về việc xác định giá đất cụ thể hiện nay chỉ quy định các thông tin về giá bán, giá thuê, các thông số tỷ lệ áp dụng tính toán được thu thập từ thị trường. Tuy nhiên trong bối cảnh thị trường BĐS như nước ta hiện nay chưa minh bạch về thông tin giao dịch. Đồng thời Pháp Luật liên quan đến công tác thẩm định giá chưa quy định cụ thể về các tỷ lệ và thông số kỹ thuật áp dụng tính toán làm chuẩn mực để các đơn vị tư vấn và sở ngành áp dụng thống nhất.
Hiện nay, để lập được chứng thư thẩm định giá và phương án giá đất, đơn vị tư vấn và các sở ngành của TP mất rất nhiều thời gian và công sức để thu thập các thông tin trên thị trường, có những hồ sơ kéo dài từ 6 - 12 tháng (thậm chí có trường hợp dài hơn) vẫn không lập được chứng thư thẩm định giá do không thể thu thập được thông tin trên thị trường. Điều này đã gây không ít ách tắc cho thị trường BĐS nói riêng và sự phát triên chung của TP.
Do đó, UBND TP kiến nghị các bộ nghiên cứu bổ sung quy định về các thông số cụ thể trong công tác xác định, thẩm định giá đất. Trường hợp chưa thể bổ sung vào các văn bản quy phạm Pháp Luật, các bộ báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho UBND TP căn cứ cơ sở dữ liệu thông tin tại TP để xây dựng và ban hành một số tiêu chí, nguyên tắc áp dụng trong việc xác định, thẩm định giá đất cụ thể nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian thực hiện và phù hợp với tình hình thực tiễn tại TP.
Ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND TP.HCM, cho rằng: Trong thời gian vừa qua, khi làm việc với các cơ quan thanh, kiểm tra hoặc điều tra thì việc xác định trách nhiệm của từng cơ quan là chưa rõ ràng, dẫn đến tâm lý e ngại, chưa mạnh dạn đề xuất tháo gỡ các khó khăn phát sinh trong thực tiễn. Do đó, để xác định rõ ràng trách nhiệm của từng đơn vị trong việc thực thi nhiệm vụ được giao, TP đã kiến nghị các bộ nghiên cứu, quy định cụ thể trách nhiệm của đơn vị tư vấn; cơ quan xác định, xây dựng giá đất; cơ quan thẩm định, cơ quan phê duyệt giá đất khi thực hiện nhiệm vụ được giao.
